Gli Stati Uniti sono da sempre il Paese leader nel settore dell’investimento immobiliare. Tuttavia, comprendere il trattamento fiscale negli Stati Uniti degli investimenti immobiliari è una fase cruciale della pianificazione per chi vuole investire in questo Paese. L’intento del contributo è proprio quello di fornire un quadro generale sulla tassazione della proprietà immobiliare negli Stati Uniti, analizzare le strutture fiscali attraverso cui pianificare l’investimento e, infine, illustrare gli obblighi dichiarativi in Italia.
Premessa
Il punto di partenza di questa trattazione è costituito dal Foreign Investment in Real Property Tax Act, meglio conosciuto come FIRPTA. Prima della sua entrata in vigore, la vendita di beni immobili detenuti da soggetti stranieri, non connessa allo svolgimento di un’attività economica cosiddetta ECI (Effectively Connected Income), non veniva tassata. Succedeva quindi che se un cittadino straniero acquistava un bene immobile a New York per $ 3.000 per poi rivenderlo, un paio di anni dopo, a $ 7.000: il plusvalore di $ 4.000 non veniva tassato. Solo se, invece, la stessa operazione fosse stata effettuata da un cittadino americano, la plusvalenza sarebbe stata oggetto di tassazione.
Proprio per porre rimedio a tale vuoto legislativo nel 1980 venne emanato il FIRPTA Foreign Investment inReal Property Tax Act, a cui ha fatto seguito l’articolo 897 dell’IRC1, il cui scopo era quello di tassare gli investitori immobiliari stranieri allo stesso modo di quelli americani.
Il sistema fiscale negli USA
Gli USA non sono un paradiso fiscale, infatti le aliquote delle imposte sono mediamente alte.
La deducibilità dei costi è mediamente molto elevata e ciò consente di ridurre il reddito imponibile ai fini del calcolo delle imposte dirette (Real Estate Tax - tassa sulla proprietà immobiliare). Le Real Estate Taxes (o Property Taxes) sono le tasse che gravano sugli immobili e che servono a finanziare gli enti locali.
L'aliquota è piuttosto elevata (circa il 2% annuo nei Comuni di Miami e Miami Beach) e l'imposta viene calcolata su un valore di mercato. In alcune località vengono concesse esenzioni per le nuove costruzioni.
Oltre alle Real Estate Taxes per comprendere meglio il sistema fiscale americano è doveroso introdurre la Capital gain tax e la Income Tax.
Riguardo al Capital gain tax è opportuno fare una distinzione tra capital gain e long term capital gain. Il capital gain a breve termine (con realizzo della plusvalenza entro un anno) è sempre tassato con aliquota ordinaria. Il capital gain a lungo termine (con realizzo oltre l’anno) è soggetto a un’aliquota massima del 20% se realizzato da persona fisica o dal socio persona fisica di una LLC. Il capital gain realizzato da una Corporation è tassato secondo l'aliquota corrispondente allo scaglione di reddito realizzato, con un'aliquota massima del 39%.
La Income tax è l'imposta federale (Federal Income Tax) uguale per tutti gli Stati, sia per gli individui che per le società. Gli scaglioni previsti per l'imposta federale sui redditi arrivano a un'aliquota massima del 39%. Ogni Stato ha una propria imposta statale (State Tax) deducibile dall'imposta federale. Le aliquote dell'imposta statale variano da Stato a Stato.
Esempio
In Florida 0% per gli individui e 5,5% per le società. A New York dal 4 all'8,82% per gli individui e 7,1% per le società.
Per capire però come funziona la pianificazione fiscale sul real estate americano è necessario conoscere 2 concetti importantissimi ai nostri fini:
. il cosiddetto “USRPI”;
2. la cosiddetta “USRPHC”.
L’USRPI è l’acronimo di United States Real Property Interest. In particolare, è considerato USRPI ogni tipo di interesse che insiste su un bene immobile su suolo americano. Ad esempio, anche un contratto di affitto è considerato USRPI. È come se fosse l’unità di misura per il Fisco americano per sapere quando è il caso di tassare un’operazione immobiliare all’interno degli USA.
Per USRPHC, semplicemente, si intende una “U.S. Real Property Holding Corporation”, ovverosia una società holding americana per il tramite della quale si investe in immobili. La nozione di USRPI, pertanto, include anche un interesse in una società di diritto statunitense classificata come U.S. Real Property Holding Corporation (USRPHC)2. In caso di partecipazioni in società domestiche o estere operano le regole del look-trough per cui il valore degli investimenti in USRPI detenuti dalla società estera e/o domestica si aggrega alla percentuale di USRPI della parent company.
L’articolo 897, rubricato United States Real Property Interest, sancisce che la nozione di USRPI include:
1. un interesse diretto (direct-ownership interest) su un bene ubicato negli USA o nelle Isole Vergini statunitensi;
2. un interesse in una società americana, classificata come U.S. Real Property Holding Corporation (USRPHC), la cui maggior parte degli assets sia costituita da beni immobili situati negli Stati Uniti;
3. un interesse diretto in una partnership o in un trust che detengano USRPI.
Sembra complicato, ma non lo è.
Il punto è questo: vieni tassato ogni volta che:
- detieni immobili direttamente negli USA e li vendi;
- detieni quote di società la cui maggior parte degli assets sia costituita da beni immobili situati negli USA interessati da operazioni immobiliari.
Applicazione della Ritenuta Fiscale (Withholding Tax)
Il Tax Reform Act del 1984 ha aggiunto l’articolo 1445 all’IRC, che ha imposto una ritenuta del 15% sulla somma realizzata con la compravendita dell’immobile, al fine di far applicare quanto disposto dall’articolo §897. Al momento della vendita o della disposizione di un USRPI da parte di una persona straniera (transferor), pertanto, l’acquirente (transferee) deve trattenere il 15% della somma versata. L’articolo testualmente cita: “15% of the amount realized on the disposition”, con ciò evidenziando, in maniera inequivocabile, che la ritenuta si applica sul prezzo di vendita dell’immobile.
L’importo trattenuto costituisce una ritenuta d’acconto sulle tasse che il venditore sarà tenuto a versare a seguito della presentazione della sua dichiarazione dei redditi. E invero, una volta effettuata tale dichiarazione, l’imposta dovuta, qualora superiore all’importo trattenuto e versato, sarà compensata con essa. Nel caso, invece, in cui l’imposta dovuta risulti inferiore, il transferor potrà richiedere il rimborso dell’eccedenza versata, ai fini FIRPTA, al Fisco americano tramite il Modello 8288-A14.
Tale meccanismo è stato posto in essere per evitare che il proprietario straniero, avendo reciso il suo unico collegamento con gli Stati Uniti per mezzo della compravendita, si sottragga al pagamento delle imposte. Nel caso di un bene immobile detenuto in comproprietà tra un cittadino americano e uno straniero, la somma realizzata dalla vendita viene ripartita tra di essi in base al loro apporto.
La trattenuta, originariamente del 10%, è stata aumentata al 15% dal Protecting Americans from Tax Hikes Act (PATH) del 2015. Il sostituto d’imposta deve preparare il Modello 8288, composto da 2 parti A e B, per ogni venditore straniero i cui importi sono stati trattenuti al momento della vendita. L’IRS, ricevuto il Modello, stampa la copia B e la invia al transferor. Questi al momento della presentazione della dichiarazione dei redditi (Form 1120-F o 1040NR) allegherà tale copia alla dichiarazione per ricevere il rimborso delle imposte trattenute.
Tipologie investitori immobiliari
Secondo il fisco americano ci sono 4 tipologie di investitori immobiliari.
Investitore immobiliare propriamente detto. Questa figura è quella classica. Esempio: acquistare una casa a Miami o un appartamento a New York da affittare a terzi oppure da usare in proprio. L’orizzonte temporale di questo investimento è di medio/lungo periodo e l’immobile non viene venduto prima di un anno. Strutturando l’investimento in un certo modo è consentito dedurre le spese di conduzione e quelle straordinarie di manutenzione. Quando l’immobile sarà venduto, a seconda di come è stato strutturato l’investimento, saranno dovute le tasse sul reddito oppure quelle sulla plusvalenza generata dell’investimento.
La figura del professionista nell’ambito degli investimenti immobiliari negli Stati Uniti. Il Fisco americano considera “professionista immobiliare” colui che spende un certo numero di ore l’anno svolgendo attività legate alla cura degli investimenti immobiliari. Non è necessario essere un broker immobiliare, basta svolgere attività tipiche dell’immobiliarista ovvero: ricerca delle proprietà immobiliari da comprare, cura delle proprietà immobiliari acquisite, ricerca di affittuari, gestione dell’investimento in sé e quant’altro. Essere considerato un professionista immobiliare dal Fisco americano presenta un grosso vantaggio dal punto di vista fiscale. Il vantaggio è legato alla possibilità di poter dedurre gli ammortamenti dell’investimento immobiliare senza limiti.
Per coloro che non sono considerati “professionisti immobiliari”, invece, l’ammortamento è interamente deducibile se il reddito annuo tassabile non supera i $100,000 altrimenti viene decurtato progressivamente e dopo i $150,000 di reddito tassabile è interamente escluso.
Il professionista immobiliare, al contrario, può dedurre gli ammortamenti di case appartamenti e immobili senza limiti. La qualifica di “Dealer” negli investimenti immobiliari in America. Chi rientra nella qualifica di “Dealer” agli occhi del Fisco americano non è un investitore immobiliare bensì una persona che svolge una attività di impresa pura. In quanto tale, il dealer deve pagare le tasse negli Stati Uniti sul reddito di impresa e la compravendita degli immobili (case o appartamenti) è equiparata alla compravendita delle scorte tipica di una qualsiasi azienda che tratta beni fisici.
La qualifica di “Costruttore” negli investimenti immobiliari negli Stati Uniti la qualifica di “Costruttore” si applica all’investitore che ha acquistato una casa, appartamento, terreno o immobile negli Stati Uniti nel caso in cui tale proprietà immobiliare necessita di lavori di ristrutturazione per poterla usare (per sé oppure per affittare a terzi). La qualifica di “Costruttore” è la meno conveniente perché limita la deducibilità dei costi e la possibilità di ammortizzare l'immobile fino a quando l’immobile non è pronto per l’uso (affitto a terzi o uso in proprio).
Modalità di acquisto di un bene immobile. L’acquisto diretto da parte di una persona fisica straniera
“Le modalità di acquisto di un bene negli Stati Uniti variano da molteplici fattori (il numero di immobili da acquistare, il tipo e l’uso che se ne intende fare, per citarne alcuni). Pertanto ogni situazione dev’essere valutata, volta per volta, in funzione delle esigenze del cliente”.
L’acquisto diretto da parte di una persona fisica è la forma sicuramente più semplice e meno costosa, spesso realizzata attraverso la costituzione di una LLC (single member) che non effettua l’elezione per essere tassata come una corporate. Può essere sicuramente consigliabile per investimenti ridotti (sotto i 200.000 $). In tal caso si applica la Witholding FIRPT, quindi, una ritenuta che si applica alle vendite di immobili USA effettuate da stranieri. L’eccedenza viene rimborsata dopo la presentazione della dichiarazione dei redditi con la liquidazione dell'imposta.
In caso di intestazione personale vi è la responsabilità personale dell'individuo proprietario dell'immobile per imposte dirette e di successione, per danni a terzi e per debiti finanziari.
Nel caso in cui il proprietario decida di affittare l’immobile, il reddito scaturente (rental income) è oggetto di tassazione.
Sul punto bisogna distinguere a seconda se il reddito verrà qualificato come reddito passivo o d’investimento, oppure come un reddito ECI (Effectively ConnectedIncome) collegato allo svolgimento di un’attività di impresa negli Stati Uniti.
Nel primo caso il reddito rientra nella categoria dei redditi FDAP20 (Fixed, Determinable, Annualor Periodic Income - ovvero redditi fissi, determinabili, periodici, annui) tassati con aliquota fissa del 30%. Nel secondo caso invece, il reddito, collegato allo svolgimento di un’attività commerciale negli Stati Uniti, è soggetto a un’aliquota progressiva, per scaglioni di reddito. Le aliquote federali, nel 2017, partono da uno scaglione minimo del 10% fino a un massimo 39,6%. Tuttavia, l’intero sistema fiscale statunitense, compresi gli scaglioni fiscali, è stato recentemente modificato dalla Legge Finanziaria Tax Cuts and Jobs Act, firmata dal presidente Trump il 22 dicembre scorso. Tale legge ha modificato gli scaglioni fiscali, riducendo lo scaglione massimo dal 39,6% al 37%. In aggiunta, si deve applicare una State Income Tax, paragonabile alla nostra addizionale regionale Irpef, che, nell’esempio in oggetto, non trova applicazione. Lo Stato della Florida è uno degli 8 Stati in cui questa imposta non viene applicata ma in altri, quali ad esempio New York, è pari all’8,8%. Nonostante l’aliquota complessiva possa essere più alta rispetto al sistema FDAP, in particolare in quegli Stati in cui si deve aggiungere la State Income Tax, le deduzioni applicabili all’investimento immobiliare la ridurranno sensibilmente, portandola a un livello inferiore al 30%.
Nel caso in cui la persona fisica decida di vendere l’immobile ricavandone una plusvalenza, la tassazione dei capital gains risulta abbastanza vantaggiosa attestandosi sul 15% (20% per i soggetti appartenenti al più alto scaglione fiscale del 39,6%).
La ritenuta d’imposta del 15% ai fini FIRPTA, come discussa in precedenza, trova applicazione.
Un aspetto che può rendere questa modalità d’acquisto meno attraente è rappresentato dalle imposte di successione e donazione. E invero, le imposte di successione su un bene immobile, per un soggetto non residente (NRA23) sono soggette a un’aliquota che varia dal 26% al 40% (per beni dal valore superiore al milione di dollari) sul valore dei beni immobili superiori a $ 600, che rappresenta la franchigia di cui una persona non residente può godere. Diversamente dall’imposta di successione, le donazioni dei soggetti non residenti sono esenti sino a un massimo di $ 140 annui.
Utilizzo di una corporation americana
Si tratta di un’entità con personalità giuridica e autonomia patrimoniale perfetta in cui, diversamente dal caso della LLC, la tutela del patrimonio dei soci è totale (un po’ come la Srl italiana). In questo caso, non vi è dubbio che l’eventuale reddito derivante dall’immobile concesso in locazione è qualificato come reddito da locazione con tassazione del 21% (post riforma Trump). Notevole è dunque la differenza rispetto al primo caso (acquisto tramite LLC) in cui il reddito veniva tassato, a seconda delle condizioni, al 30% o addirittura al 37%.
Deve però essere tenuta sotto controllo la “State Corporate Tax”, variabile da Stato a Stato e compresa indicativamente tra lo 0% e il 10%.
Inoltre, il reddito che la Corporation distribuirà all’imprenditore – cioè il dividendo – è ulteriormente soggetto a una ritenuta alla fonte del 30% che, sulla base delle Convenzioni contro le doppie imposizioni stipulate tra gli USA e il Paese di residenza dell’imprenditore, può essere però ridotta al 15%.
Tuttavia, esistono alternative perfettamente legali per evitare questo doppio livello di tassazione (il 21% sul reddito e il 15% sul dividendo), ma va verificata la fattibilità di volta in volta e ponderata con le esigenze dell’imprenditore.
In caso di alienazione dell’immobile l’eventuale plusvalenza sarà soggetta alla stessa aliquota federale di tutti gli altri redditi societari (21% al 2018).
Le persone giuridiche, a differenza delle persone fisiche, non godono infatti di una tassazione agevolata sui capital gains. L’articolo 10, comma 2, del trattato dispone che:
“tuttavia, tali dividendi possono essere tassati anche nello Stato contraente di cui la società che paga i dividendi è residente e in conformità alla legislazione di detto Stato, ma, se l’effettivo beneficiario dei dividendi è un residente dell’altro Stato contraente l’imposta così applicata non può eccedere:
- il 5% dell’ammontare lordo dei dividendi se il beneficiario effettivo è una società che ha posseduto almeno il 25% delle azioni con diritto di voto della società che paga i dividendi per un periodo di 12 mesi avente termine alla data alla quale i dividendi sono dichiarati;
- il 15% dell’ammontare lordo dei dividendi in tutti gli altri casi.”
Giova infine sottolineare che l’imposta di donazione non si applica nel caso in cui l’investitore estero doni a una terza persona, ad esempio un membro della sua famiglia, le azioni della società americana.
Utilizzo di una società straniera
Questo tipo di struttura è stata, in passato, utilizzata per effettuare gli investimenti immobiliari superiori al milione di dollari.
Il rental income derivante dalla locazione del bene è considerato FDAP Income e, quindi, soggetto a un withholding tax del 30% se non collegato allo svolgimento di attività commerciale negli Stati Uniti. Se, invece, il reddito è connesso allo svolgimento di un trade or business, è soggetto all’aliquota societaria del 35% per il 2017, ridotta al 21% a partire dall’anno in corso.
La società estera, impegnata nello svolgimento di un trade or business, può usufruire delle stesse deduzioni previste per l’investitore, persona fisica, di cui abbiamo già discusso.
A tale imposta bisogna aggiungere lo State Corporate Tax che, nello stato della Florida, è pari al 5,5%.
In entrambi i casi, la società estera deve presentare la sua dichiarazione dei redditi all’IRS28; la dichiarazione, invece, non deve essere presentata dai suoi soci.
Questa struttura societaria è soggetta a un’imposta aggiuntiva costituita dalla Branch Profit Tax del 30% sui dividend equivalent amount, ovvero sull’ammontare degli utili attribuibili all’attività esercitata negli Stati Uniti e non reinvestiti nella società o in un altro business negli Stati Uniti. Tale imposta mira a tassare l’ammontare dei dividendi che sarebbero stati distribuiti agli azionisti, se si fosse utilizzata una C corp.
L’articolo 10 del trattato contro le doppie imposizioni, siglato da Italia e Stati Uniti, ha ridotto tale aliquota al 5%.
L’eventuale plusvalenza derivante dalla vendita del bene è soggetta all’aliquota fissa del 35% per il 2017, 21% per il 2018. La ritenuta del 15% ai fini FIRPTA trova applicazione al momento della vendita del bene, non nel caso della vendita delle quote della società estera.
Questa struttura non è soggetta a nessuna imposta di successione e donazione.
Utilizzo di holding company estera in controllo di una società americana
È questa la forma più ricorrente utilizzata da investitori stranieri che intendono acquistare un bene immobile negli Stati Uniti. È evidente che questo tipo di struttura a doppio livello, o twotiered, risulti più complessa, con maggiori costi di gestione e amministrativi ma è quella con maggiori vantaggi.
Questa struttura richiede che un investitore estero costituisca una holding company, A, che detenga il 100% di una società americana B che, a sua volta, detenga, come unico asset, un bene immobile negli Stati Uniti.
Tale struttura garantisce l’anonimità degli shareholders esteri, atteso che la sussidiaria americana deve rivelare, attraverso il Modello 1120, solo l’identità dei suoi shareholders, ovvero della holding company straniera. Quest’ultima, invece, non essendo direttamente impegnata nello svolgimento di un business negli Stati Uniti, non ha nessun obbligo di comunicare i nomi dei propri soci al Fisco americano.
L’eventuale plusvalenza derivante dalla vendita del bene è soggetta all’aliquota del 35% per il 2017, 21% per il 2018. La ritenuta ad i fini FIRPTA non si applica.
Se, dopo la vendita del bene, la sussidiaria non ha nessun altro business negli Stati Uniti può essere liquidata mediante una outbound liquidation. In tal modo l’attivo, risultante dalla vendita e al netto degli eventuali debiti sociali, potrà essere trasferito alla holding company estera tax-free. Quest’ultima, a sua volta, potrà distribuire il ricavato ai suoi soci senza essere soggetta a nessuna imposta americana.
Un investitore estero può inoltre vendere le azioni della sua holding company, che detiene la sussidiaria americana a cui il bene immobile è intestato, a un terzo soggetto. Sebbene non si tratti di un’operazione molto ricorrente, tale eventualità si verifica nella pratica. Il vantaggio è rappresentato dal fatto che le azioni di una società estera non sono soggette al potere impositivo statunitense.
Utilizzo di un non-grantor trust
Questa struttura è particolarmente utilizzata per evitare le imposte di successione in caso di morte del grantor (settlor). Con il non grantor trust, il trasferimento al trustee della titolarità dei beni costituiti in trust è definitivo, senza possibilità alcuna di “retrocessione”. Il trustee è inoltre pienamente legittimato, oltre che ad amministrare e gestire, anche a disporre dei suddetti beni, sempre in conformità con le prescrizioni dell’atto costitutivo e della legge regolatrice.
È fondamentale che il trust sia dotato di una adeguata copertura finanziaria, per consentirgli di acquistare il bene tramite la LLC che sarà l’intestataria del bene, ma che, da un punto di vista fiscale, verrà trattata come una disregarded entity.
Particolare attenzione dev’essere prestata nella costituzione del trust irrevocabile, limitando l’uso del bene da parte del settlor, al fine di evitare che tale bene rientri nel suo asse ereditario, in caso di morte.
Essendo fiscalmente considerato una disregarded entity o pass-through entity, il non-grantor trust è soggetto alle imposte previste per le persone fisiche.
Ciò comporta che il trust godrà di tutte le deduzioni proprie delle persone fisiche e in caso di vendita del bene con realizzo di una plusvalenza, il capital gain sarà soggetto a un’aliquota del 15% (20% nel caso di appartenenza allo scaglione massimo).
L’utilizzo del bene da parte dei beneficiaries non genera un reddito tassabile, né tanto meno può essere classificato come una gift tax.
Solitamente questa struttura viene costituita quando i genitori vogliono acquistare un immobile per i propri figli negli Stati Uniti. In questo modo l’immobile, appartenendo al non-grantor trust può venire utilizzato dai beneficiaries, i figli, senza che ciò generi alcuna conseguenza fiscale. Il trust si occuperà di pagare i costi di gestione del bene, comprese le tasse di proprietà e, quando l’immobile verrà venduto, l’eventuale plusvalenza godrà di aliquote ridotte. La trattenuta FIRPTA non trova applicazione.
Obblighi dichiarativi in Italia
Il possesso di un immobile ubicato al di fuori del territorio nazionale da parte del soggetto fiscalmente residente fa sorgere in capo allo stesso alcuni obblighi fiscali in Italia, quali ad esempio la compilazione del quadro RW al fine del monitoraggio fiscale di cui agli articoli 4 e ss., D.L. 167/1990 e l’Ivie.
La mancata indicazione è sanzionata dal 3 al 15% (raddoppiata nel caso di attività detenute in Paesi black list).
Sugli immobili posseduti all’estero dalle persone fisiche è dovuta l’Ivie con un’aliquota pari allo 0,76%. L’Ivie, introdotta a decorrere dal periodo d’imposta 2012, è un’imposta patrimoniale, dovuta sul valore degli immobili detenuti all’estero da parte dei contribuenti residenti fiscalmente in Italia. Sono tenuti al pagamento dell’imposta i titolari di un diritto di proprietà o di un diritto reale sul bene immobile.
La base imponibile va rinvenuta nel costo storico di acquisto o di costruzione dell’immobile. Per quanto concerne gli immobili acquisiti per successione o donazione, invece, nel valore a tal fine dichiarato.
Fortunatamente l’Agenzia delle entrate ha considerato la real estate tax che si paga negli USA come un’imposta patrimoniale, deducibile dall’Ivie.
Le persone fisiche, società semplici e altri enti non commerciali residenti in Italia, ai sensi dell’articolo 2, Tuir, sono tenuti a dichiarare nel quadro RW tutte le attività patrimoniali e finanziarie detenute all’estero nel corso del periodo d’imposta. Tale obbligo persiste anche in caso di disinvestimento effettuato prima del termine del periodo d’imposta e nei casi in cui tali attività siano detenute indirettamente o per interposta persona.
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