Il mercato immobiliare tedesco, da sempre considerato come estremamente attraente, oggi più che mai è ambito da investitori stranieri spinti dai bassi tassi di interesse e la sicurezza del mercato.
Un investimento immobiliare di successo dipende però da varie condizioni ed in particolare la scelta del modello di investimento riveste un'importanza centrale in materia di diritto tributario. A seconda del modello di investimento, l'onere fiscale per l'investitore può essere significativamente ridotto. Per l'ottimizzazione fiscale, l'investitore straniero può scegliere tra un investimento diretto o, un investimento strutturalmente più sofisticato, indiretto tramite una società di capitali o una partnership.
La seguente panoramica si concentra sull'imposta sul reddito tedesca. Si tratta di imposta sul reddito, imposta sulle società, imposta sul trasferimento immobiliare e questioni fiscali commerciali.
Situazione giuridica
Investimento diretto come individuo
Quando gli investitori privati (come individuo) investono direttamente in immobili acquistando oggetti immobiliari e acquisendo direttamente proprietà immobiliari, parliamo di un cosiddetto investimento diretto.
La misura in cui un investimento diretto in Germania deve essere tassato dipende in particolare dalle rispettive attività di investimento dell'investitore privato. A tale riguardo, occorre distinguere tra un investitore commerciale e un investitore gestore di attività. La distinzione si basa sul quadro generale delle condizioni e degli standard generalmente accettati. Con l'attività commerciale, lo sfruttamento di beni sostanziali tramite riassegnazione è al centro della scena. Con la gestione patrimoniale d'altra parte, l'utilizzazione delle attività relative all'uso benefico della sostanza che deve essere mantenuta è tipica. Di norma, un investitore agisce in modo commerciale se l'acquisto e la vendita di immobili e fabbricati corrispondono all'immagine generale di un "agente immobiliare". Nell'applicare il principio dei cosiddetti tre limiti di proprietà, la vendita di più di tre oggetti entro un periodo di cinque anni è considerata attività commerciale. Se un investitore non genera questa immagine commerciale, sarà, in generale, solo un gestore patrimoniale. Questo è il "caso abituale" per gli investitori stranieri nel settore privato.
L'esperienza ha dimostrato che gli investitori privati stranieri agiscono con l' intenzione di guadagnare reddito. Anche se l'intenzione di guadagnare reddito deve essere valutata caso per caso, una giurisprudenza consolidata del Tribunale fiscale federale tedesco (BFH) presuppone inconfutabilmente l'intenzione di guadagnare reddito quando è presente locazione di appartamenti a lungo termine o leasing.
Per la tassazione degli investitori privati stranieri nel loro paese di residenza, è fondamentale se hanno concluso una cosiddetta Convenzione per la doppia imposizione (DTC) con la Germania. Ai sensi dell'articolo 13, paragrafo 1, del modello di convenzione fiscale dell'OCSE, gli utili risultanti dalla vendita e, ai sensi dell'articolo 6, paragrafo 1, del modello di convenzione fiscale dell'OCSE, i redditi da locazione e i leasing sono tassati nel paese di residenza (questo significa in Germania). In conformità con la prassi negoziale tedesca, tali redditi non sono più tassati nel paese di residenza. Ai sensi dell'articolo 23 A, paragrafo 3, del modello di convenzione fiscale dell'OCSE, tuttavia, il paese di residenza si riserva di norma il diritto di prendere in considerazione il reddito esente al momento della fissazione dell'aliquota fiscale (cosiddetta clausola di progressione). Ma ci sono anche altri paesi (tipicamente dall'area legale anglosassone) che scelgono il metodo dell'imputazione (art. 23 B OCSE modello convenzione fiscale). Quindi la tassa tedesca viene addebitata sulla tassa del paese di origine.
Importo e tipo di imposta tedesca
Per gli investitori privati, solo l'imposta sul reddito è rilevante. Per contro, gli investitori privati stranieri non sono assoggettati all'imposta sul commercio, purché l'investimento immobiliare non raggiunga un livello che porti alla commercializzazione (cfr. sopra) e non esista una stabile organizzazione in Germania. La proprietà affittata o affittata non è considerata una stabile organizzazione per quanto riguarda il sistema fiscale tedesco o il modello di convenzione fiscale dell'OCSE. Per una stabile organizzazione nazionale deve esserci "un sufficiente grado di stabilità e una struttura che, dal punto di vista umano e tecnico, consenta una prestazione autonoma del servizio in questione". In generale, per questo motivo, la mera locazione/locazione di beni non costituisce una stabile organizzazione in Germania.
Tuttavia, ai sensi della sezione 1 (1) n. 1, 2 GrEStG (legge tedesca sull'imposizione dei trasferimenti immobiliari), l'acquisto di immobili è soggetto all'imposta sul trasferimento immobiliare che varia dal 3,5% al 6,5% a seconda dello stato federale. Viene anche aggiunta una cosiddetta imposta sulla proprietà, che verrà trascurata qui.
Proventi da ricavi in corso
I redditi risultanti dalla locazione e dal leasing di beni immobili si riferiscono in particolare ai terreni e agli edifici ai sensi dell'articolo 21, paragrafo 1, frase 1, n. 1 EStG (legge tedesca sulle imposte sul reddito). L'investitore privato straniero è quindi soggetto a un reddito limitato in Germania ai sensi della sezione 49 (1) n. 6 EStG. Ai sensi della sezione 50 (1) frase 2 con la sezione 32A (1) EStG deve tassare il suo reddito con l' aliquota progressiva dell'imposta sul reddito. Egli non ha regolarmente vantaggi dalla valutazione congiunta con il coniuge.
In base a ciò, nell'anno 2018 i redditi fino a 9.000 euro restano esenti da imposte. Successivamente, l'aliquota fiscale marginale aumenta. Un reddito fino a 54.949 Euro è tassato al tasso del 14% al 42%. Un reddito di 54.950 euro fino a 260.532 euro è tassato a un tasso fisso del 42%. Un reddito di 260.533 euro verso l'alto rientra nella cosiddetta "tassa sulla ricchezza" del 45%.
Viene aggiunto un supplemento di solidarietà del attualmente 5,5% di ciascuna imposta sul reddito ancora determinata. Di conseguenza, le suddette aliquote dell'imposta sul reddito possono aumentare fino a 47,475%.
Proventi derivanti dalla vendita di immobili
In linea di principio, l'imposta sul reddito per la vendita di beni immobili è dovuta solo nel caso in cui la vendita avvenga entro il cosiddetto periodo speculativo. Ai sensi della sezione 49 (1) n. 8 lettera a) con la sezione 23 (1) n. 1 EStG ciò ha effetto se non vi sono più di dieci anni tra l'acquisizione e la vendita del bene (con la rispettiva conclusione del contratto di vendita).
La base imponibile per l'imposta sul reddito è la plusvalenza. Al fine di determinare la plusvalenza, il prezzo di vendita deve essere ridotto dai costi di acquisto o di produzione, nonché dai costi pubblicitari, e maggiorato della deduzione per usura. Se l'investitore commercia commercialmente la tassa commerciale sarà anche dovuta. In questo caso, tuttavia, secondo la sezione 35 EStG, l'imposta sul reddito è ridotta da una deduzione aggravata dell'imposta commerciale, nella misura in cui essa è proporzionata al reddito delle imprese contenuta nel reddito imponibile.
Se l'investitore rivende la proprietà entro dieci anni, l'imposta sul reddito si verifica in base all'aliquota dell'imposta sul reddito progressiva (Vedi sopra). Dopo la scadenza del limite di dieci anni, l'investitore straniero beneficia della medesima esenzione ai sensi dell'articolo 23, paragrafo 1, n. 1 EStG per le operazioni di vendita private, che si applica anche alle persone con responsabilità fiscale illimitata.
L'investimento indiretto come investitore istituzionale
Gli investitori istituzionali rappresentano la maggioranza degli investitori stranieri sul mercato degli investimenti immobiliari tedeschi. Mentre nella sezione di cui sopra le persone fisiche "se stessi" acquistano la proprietà, il seguente copre la situazione giuridica quando le persone fisiche si integrano in una forma aziendale. La proprietà viene acquistata da una società in un cosiddetto investimento indiretto. La proprietà diventerà una risorsa aziendale. L'azienda è il veicolo d'investimento. Qui viene operata una distinzione tra un investimento attraverso una società estera e un investimento da parte di una società tedesca di gestione patrimoniale (tipicamente una GmbH & Co. KG). Ci sono anche investimenti attraverso partenariati esteri.
Investimenti indiretti attraverso una società di proprietà estera
In questa variante strutturale, l'investitore straniero investe attraverso una società estera. Questo può essere tipicamente una società residente nell'area dell'UE, ad esempio un lussemburghese S.à.r.l. In ogni caso, il tipo di società straniera deve corrispondere a una società tedesca. In generale, l'investitore costruisce questa società estera come azionista unico. Spesso, ai fini della flessibilità di uscita perfetta, viene stabilita una società estera separata per ogni proprietà (una società di proprietà). A sua volta, la società acquisisce la proprietà tedesca (cosiddetto asset deal). Se una (una) società immobiliare ha già una proprietà all'interno del suo patrimonio, c'è anche la possibilità di acquisire (tutte) le azioni di questa società già esistente (cosiddetto affare Share) e permettendo così la proprietà da includere indirettamente nei suoi beni. Ciò produce anche argomenti relativi alla deduzione degli interessi finanziari.
Proventi da ricavi in corso (locazione e leasing)
Ai sensi della sezione 49 (1) n. 2 lettera f) doppia lettera aa) EStG con la sezione 2 n. 1 KStG (legge tedesca sull'imposta sulle società), la società di proprietà estera con i suoi redditi di locazione e leasing correnti è soggetta all' imposta sulle società limitata in Germania.
Tuttavia, in assenza di una stabile organizzazione sul territorio nazionale (cfr. sopra), non vi sarà alcuna impresa di impresa interna su base regolare, in modo che i redditi non siano assoggettati all'imposta commerciale (articolo 2, paragrafo 1, GewStG – Legge tedesca sull'imposta sul commercio).
Pertanto, solo l'aliquota dell'imposta sulle società ai sensi dell'articolo 23, paragrafo 1, del KStG e un supplemento di solidarietà pari a un totale del 15,825% saranno applicati regolarmente.
Nel caso di inoltro di profitti tramite la società estera agli azionisti (qui distribuzione all'investitore straniero come persona fisica), a causa della mancanza di una connessione domestica, non si applica alcuna imposta sulle plusvalenze. Inoltre, a seconda della situazione giuridica nel paese di residenza, può esserci un'imposta sulle società.
Proventi da vendita di immobili o vendita di azioni societarie
Di seguito, si distinguerà tra le suddette opzioni di vendita dell'asset deal e l'affare azionario. Nel contesto dell' asset deal, la società estera con il suo profitto di vendita è sempre soggetta all'imposta tedesca sulle società per l'importo di 15,825% (sezione 49 (1) n. 2 lettera f) doppia lettera aa) EStG, sezione 8 KStG).
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Nell'ambito dell'accordo azionario, la cosiddetta "uscita" avviene tramite la vendita dell'investimento nella società (estera) e, in assenza di un punto di connessione nazionale secondo l'attuale situazione giuridica tedesca, è esente da imposta – per una GmbH tedesca come società di partecipazione della proprietà, se applicabile a causa del pertinente DTT. Tuttavia, ai sensi della sezione 1 (2a) frase 3 e segg. GrEStG, l'imposta sul trasferimento immobiliare deve essere pagata se almeno il 95% delle azioni della società è trasferito direttamente e/o indirettamente a nuovi azionisti ("finzione del cambiamento di proprietà"). Se il corrispondente limite di 95% non viene raggiunto, l'imposta sul trasferimento immobiliare può essere evitata.
Investimento indiretto tramite un (tedesco) property-GmbH & Co. KG
L'investitore istituzionale straniero partecipa al partenariato nazionale (GmbH & Co. KG), detenendo le azioni del partner limitato come partner limitato attraverso una società di capitali estera intermediaria. La cosiddetta "holding" all'estero non ha né un seggio né un Management in Germania. Il partner generale è una tedesca GmbH, che generalmente non è coinvolta con i beni. Le azioni della General Partner-GmbH sono di solito detenute dalla holding o dall'investitore in piedi dietro di esso. Secondo la sezione 2, paragrafo 1, frase 3, GewStG, una società di partecipazione straniera non deve pagare l'imposta sul commercio se non ha una stabile organizzazione in Germania.
Proventi da ricavi in corso (locazione e leasing)
La Property-GmbH & Co. KG non è soggetta all'imposta sulle società o all'imposta sul reddito, in quanto ètrasparente in quanto società di partenariato e quindi non è un'entità imponibile. Invece, i ricavi della Property-GmbH & Co. KG sono direttamente attribuiti agli azionisti, in questo caso l'investitore straniero o la società di partecipazione straniera, in quanto solo detengono un interesse per il KG (cfr. sezione 39 (2) n. 2 AO (codice fiscale tedesco), sezione 23 (1) frase 4 EStG). Pertanto, le entrate correnti, a livello della società di partecipazione estera, sono soggette all'imposta sulle società per un importo pari al 15,825%, inclusa la maggiorazione di solidarietà.
D'altra parte, le entrate in locazione non sono generalmente soggette all'imposta sul commercio, almeno nella misura in cui sono soddisfatti i requisiti della sezione 9 n. 1 sentenze 2 e segg. GewStG (cosiddetta riduzione della proprietà estesa). In questo caso, l'adempimento delle condizioni, come la mancata distruzione delle operazioni commerciali e l'assenza di attività commerciali dannose, riveste un'importanza centrale. Spesso una corporazione straniera & Co. KG è stabilita a causa della responsabilità fiscale di base della GmbH & Co. KG.
Proventi da vendita o vendita di immobili dell'azienda
Per l'investitore, ci sono varie possibilità per realizzare una "uscita". Da un lato, può vendere le azioni della società di partecipazione estera. Questo è esente da tasse secondo la legge tedesca.
Inoltre, è possibile vendere azioni nella Property-GmbH & Co KG. A causa della trasparenza del partenariato, le conseguenze fiscali corrispondono a quelle relative alla vendita del bene. Nell'ambito del suddetto limite di dieci anni, l'utile in questo caso è soggetto all'imposta sulle società, compresa la maggiorazione di solidarietà per l'importo di 15,825%, per cui tale imposta sarà dovuta anche a livello della società holding (cfr. sezione 8 KStG, sezione 49 (1) n. 2 lettera f) con la sezione 23 (1) n. 1 EStG).
Se la società agisce esclusivamente come gestore patrimoniale, la tassa commerciale viene annullata. Se la società è commercialmente attiva, che è generalmente da valutare in base ai suddetti tre limiti di proprietà, la tassa commerciale è applicabile. Se la società agisce come una "società immobiliare pura", il reddito commerciale può essere ridotto secondo la sezione 9 n. 1 frase 2 GewStG dalla parte attribuibile alla gestione e all'utilizzo della proprietà, la cosiddetta "riduzione ampliata". In questo modo, il reddito può effettivamente essere esente da imposta sul commercio.
Ad oggi, un'altra opzione è quella di detenere il patrimonio immobiliare tramite una società estera di proprietà, ad esempio un olandese BV o un maltese Limited. Con la pura locazione non esiste una stabile organizzazione in Germania e quindi nessuna imposta commerciale (sezione 7 frase 2 GewStG). Questo funziona allo stesso modo con una BV & Co KG. L'imposizione si verifica all'estero. Tuttavia, la giurisprudenza assume sempre più l'esistenza di una stabile organizzazione, ad esempio quando si utilizza la gestione delle strutture o, più recentemente, quando si gestiscono turbine eoliche.
La vendita di una società di proprietà estera è anche esente da imposta se l'investimento è venduto mediante un accordo azionario. (Cambia da 01.01.2019) *
Va notato, tuttavia, che il progetto di discussione del BMF (Ministero federale delle finanze tedesco) della legge tributaria annuale 2019 prevede che a partire da 2019, il debito d'imposta per i contribuenti non residenti in Germania (soggetti ai DTT, ma andando in questa direzione) si applica anche ai profitti derivanti dalla vendita di azioni in società straniere, quando hanno più immobiliare domestico di qualsiasi altra cosa per un giorno dell'anno. La valutazione delle attività della società straniera è verosimilmente basata sul valore medio delle azioni. Se questo dovesse essere attuato, la progettazione di un investimento immobiliare indiretto in Germania tramite una società straniera diventerebbe meno attraente. Qui si dovrà attendere il regolamento giuridico definitivo.
L'acquisizione di azioni in una società di proprietà, come la vendita di azioni, non è soggetta all' imposta sul trasferimento immobiliare a causa della mancata modifica della proprietà legale. Tuttavia, ai sensi della sezione 1 (2) lettera a) GrEStG, l'imposta sul trasferimento immobiliare diventa esigibile se lo status degli azionisti cambia direttamente o indirettamente entro cinque anni in modo tale che almeno il 95% delle azioni sia trasferito a nuovi azionisti. Per un lungo periodo di tempo è stato possibile evitare il limite del 95% e quindi l'imposta sul trasferimento immobiliare attraverso l'interposizione di altre società (la cosiddetta "struttura di blocco RETT"). In seguito all'introduzione della sezione 1 (3) lettera a) GrEStG, le partecipazioni indirette devono ora essere prese in considerazione anche per il limite del 95%. In caso di partecipazione indiretta, la tassabilità è innescata solo dall'acquisizione dell'ultima quota. Il processo che porta all'acquisizione di questa quota è infatti il momento di attivazione fiscale. Tuttavia, l'oggetto dell'imposta non è l'acquisizione di azioni in quanto tale, ma la conseguente attribuzione di almeno il 95% delle azioni in una mano. Con l'acquisizione di azioni, la persona nelle cui mani sono combinate le azioni è trattata come se avessero acquisito l'immobile dalla società, le cui azioni si fondono nella mano di quella persona. Il consolidamento delle azioni può essere conseguito anche attraverso l'acquisizione delle azioni della società proprietaria in parte direttamente e in parte indirettamente. Questo è stato nuovamente confermato dal Tribunale fiscale federale tedesco (BFH) nel 2017. Nel caso di un partenariato interposto che partecipi direttamente o indirettamente in una società proprietaria, ai sensi dell'articolo 1, paragrafo 3, n. 1 e 2 GrEStG, come quota – anche nel caso di una società interposta – la partecipazione al capitale sociale e non il diritto la proprietà o la visione sostanziale del patrimonio totale è determinante.
Benché il legislatore e le autorità tributarie stiano limitando costantemente la portata delle strutture di blocco RETT, vi è ancora margine di miglioramento, che riveste particolare importanza a causa delle crescenti aliquote fiscali sugli immobili. Tuttavia, il nuovo governo federale intende abbassare il limite del 95%. Alla conferenza dei ministri delle finanze degli Stati federali nel giugno 2018, si è deciso che (in futuro) il limite per l'esenzione fiscale del trasferimento immobiliare dovrebbe essere 90% invece del 95% per un "affare azionario". Se le partnership attendono dieci anni e solo allora, in una seconda fase, acquisire il restante dieci per cento delle azioni in una proprietà, nessuna tassa di trasferimento immobiliare sarà addebitato. Finora, il limite qui era di cinque anni.
Le suddette affermazioni hanno chiarito che non si può semplicemente parlare di una soluzione fiscale "corretta" per gli investimenti immobiliari da parte di stranieri. L'investitore deve affrontare i vantaggi e gli svantaggi individuali di ogni struttura e pesare di conseguenza. Pertanto, una decisione strutturale sull'ottimizzazione fiscale non può essere fatta aderendo ai principi generali, ma solo caso per caso.
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